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Land kaufen oder mieten

auf der Insel Cebu





Viele Ausländer, die auf die Insel Cebu auswandern möchten, haben den Wunsch oder Traum: Land kaufen und auf dem
erworbenen Grundstück ein Haus bauen. Leider wird dies eine Wunschvorstellung bleiben, da es Ausländern auf den
Philippinen nicht erlaubt ist, Land oder ein Grundstück auf ihren eigenen Namen käuflich zu erwerben.

Viele auf den Philippinen lebende Ausländer sind trotzdem im Besitz eines Hauses und deshalb gibt es auch in diesem Fall
Möglichkeiten und Ausnahmen. Nur der Eigentümer oder Anteilseigner des Landes,
auf dem dieses Haus steht, wird ein Ausländer nie sein.

Lassen Sie sich daher nie durch noch so verlockende und im Preis niedrige Angebote für ein Haus
auf der Insel Cebu blenden: Das Grundstück, auf dem das Haus steht, ist nie im Preis
mit inbegriffen, sondern wird noch auf den Hauspreis aufgeschlagen.




Land auf den Philippinen kaufen und mieten...


Dem Ausländer bieten sich trotzdem Möglichkeiten und Ausnahmen,
an ein Stück Land zu kommen. Hier einige Beispiele:


- Ist der Ausländer mit einer Filipina verheiratet, welche im Besitz der philippinischen Staatsangehörigkeit ist, kann diese
auf ihren Namen ein Stück Land erwerben. Wechselt die Filipina in der Zwischenzeit die Staatsangehörigkeit,
reduziert sich der Erwerb auf 1.000 qm Bauland oder 10.000 qm Farmland.

- Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf eines Grundstücks zusammen mit einem philippinischen Partner.
Hierbei besitzt dann der Filipino 51 %, der Ausländer 49 % der Kaufanteile.

- Gründung einer Gesellschaft oder Cooperation, 60 % der Gesellschaftsanteile liegen in der
Hand philippinischer Staatsangehöriger, max. 40 % beim ausländischen Staatsbürger.

- Erwerb von max. 40 % Anteilen an einem Condominium (Eigentumswohnung) - Projekt oder einer
Condominium - Einheit. Hier müssen wiederum mindestens 60 % in philippinischer Hand sein.

- Pachten, leasen oder mieten des Grundstücks für maximal 25 Jahre mit Option auf weitere und daran
anschließende 25 Jahre. Bei Abschluss des Vertrages (Contract of Lease), mit notariell beglaubigter
Eintragung im Grundbuchamt (Register of Deeds), wird die komplette Summe an Pacht
für 50 Jahre fällig. Diese Summe sollte dem realen Verkaufspreis entsprechen.
Pachtverträge können natürlich auch für weniger als 25 Jahre
abgeschlossen werden.

Nach Ablauf der 50-jährigen Pacht geht das Grundstück zurück an den Eigentümer oder dessen Erben.
Auf diesem Grundstück dürfen Sie dann ein Haus bauen, mit der sicherste Weg.

- Eine recht zwielichtige Möglichkeit ist die Abwicklung des Kaufes über von einem Rechtsanwalt
vorgeschlagenen Mittelsmann. Diese fingierte Aktion, egal mit welchem Lösungskonzept,
umgeht die philippinische Rechtsprechung. Kommt es zu Komplikationen, steht das
Recht bei gerichtlichen Auseinandersetzungen meist auf der Seite des Filipino.




Land kaufen durch Ehefrau, Verwandte oder Bekannte...


Beim Tod der philippinischen Ehefrau erbt nicht der ausländische Mann, sondern die nächste Verwandtschaft der Ehefrau die
Rechte an Land oder Grundstück. Im Kaufvertrag also immer sich selbst und die eigenen Kinder eintragen lassen,
um bei eventuellen Erbstreitigkeiten auch als Nicht-Eigentümer einen kleinen Vorteil zu erlangen.
Dies gilt auch für den Ablauf des Vertrages nach 2x 25 Jahren.

Lassen Sie daher auch nie Verwandte oder Bekannte in den Kaufvertrag mit eintragen. Wer heute noch
Ihr guter Freund ist, kann sich im Laufe der Jahre zu Ihrem Todfeind entwickeln.




Wichtige Hinweise für den Erwerb von Land oder Grundstück...


- Bei Vertragsabschlüssen unbedingt einen neutralen Anwalt hinzuziehen, bitte nicht den Anwalt des Verkäufers.
Auf den Philippinen kann jeder von einem Richter zum Notor ernannt werden, nehmen Sie lieber
einen Anwalt oder einen Notar mit nachweisbarer Ausbildung zum Anwalt.

- Klären Sie im Vorfeld die Besitzverhältnisse: Wem gehört das Land, eindeutig dem Verkäufer? Besitzt das Land einen
Titel ( Title - OCT - Original Certificate of  Title ), ohne Titel meist im Nachhinein keine Rechte. Bestehen seitens
des Eigentümers Rechte an Dritte? Lassen Sie von einem Anwalt prüfen, ob der Titel wirklich "clear" ist.

- Lassen Sie sich einen Auszug ( OCT ) aus dem Grundbuch erstellen, ist das Grundstück nicht eingetragen,
gehört es automatisch dem Staat und wird als " Public Land " bezeichnet. Ohne Titel meist keine Rechte.

- Wurden die Steuern für das Grundstück bereits ordungsgemäß gezahlt, wenn nein: Wer zahlt die fälligen Steuern?
Im Tagesgeschäft werden meist zwei Verträge mit unterschiedlichen Kaufsummen abgeschlossen. Der erste
Vertrag "Zone Value" (Gebietswert) ist aus steuerlichen Gründen in der Kaufsumme meist
niedriger, der zweite Vertrag entspricht dem realen Wert "Real Value" (Marktwert).

- Besitz das Grundstück einen "Right of Way" (Uneingeschränktes Zugangsrecht zum Grundstück) ?
Es gibt viele Fälle, in denen Käufer erst nach Vertragsabschluss festgestellt haben, dass der
Zugang zu Ihrem Grundstück nur über das Land anderer möglich ist. Dies kann
im Nachhinein zu erheblichem Ärger und Kosten führen.

- Ist das Grundstück erschlossen? Sind Strom-, Wasser-, Telefon- und Internetanschlüsse
bereits gelegt oder müssen noch gelegt werden, wer trägt die Kosten?


Lassen Sie sich Zeit bei der Wahl des richtigen Grundstücks,

noch gibt es auf der Insel Cebu genug davon.



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